张奥
最近，共有产权房的概念非常火热。从一线城市如北京、广州、深圳，到二、三线城市如宁波、东莞，都传来了共有产权房的建设进展或规划。面对这样的火热景象，很多购房者都在思考一个问题：共有产权房到底值不值得买呢？
首先，我们需要了解什么是共有产权房。它与公租房、商品房有何不同？以下是它们的区别：
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共有产权房，简单来说，就是你有购房资格，买到房子，但购房的产权并不完全属于你个人，而是与政府共有产权。对于一些刚开始工作的年轻购房者来说，共有产权房是一个不错的选择。这主要是因为它的价格相对较低。
举个例子，在某个城市某地段，一个购房者想买一套80㎡的房子，周边商品房均价是4万/㎡，总价需要320万，但手头没有这么多钱怎么办呢？他可以选择购买共有产权房50%的产权，政府持有另外50%的产权。这样，购房者相当于只用花160万，就可以住进市价320万的房子里了。而且大部分共有产权房的单价和市面商品房相比都要低出不少。
在北京，绿地·兴景苑的共有产权房就是一个很好的例子。根据北京市住建委官网信息，该共有产权房的均价是1.75万元/㎡，而当时周边的商品房海珀云翡，均价高达7.5万元/㎡。这样算的话，买一套80㎡的共有产权房只需花140万，而购买商品房需要花600万，便宜了近460万元。
然而，北京共有产权房之所以这么便宜，也有它的道理。我国从2007年开始推出共有产权房的概念，2014年选取了北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市，开展共有产权房试点，算到今年仅仅发展了7、8个年头，还处于摸索阶段。大部分城市也是因城施策，政策偏严格，或过于宽松也在情理之中。
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在转让方式方面，共有产权房分为封闭流转和上市交易两种。在北京、广州等城市，明确转让对象为其他符合共有产权住房申请条件的家庭，实行定向封闭流转。也就是说，即使你在5年、10年后，想卖也只能卖自己所持的部分产权。而在上海，户籍家庭可以购买政府产权份额或者上市转让，变成商品住房；深圳则明确符合条件的可以申请取得完全产权，上市交易。
在产权比例方面，一般个人产权份额不低于50%。北京虽在政策中未明确个人产权份额的下限，但在实际操作中基本按照50%进行控制。上海、广州在政策文件中规定个人产权份额原则上不低于50%。深圳在现行政策中提出最高销售价格不高于市场评估价的70%，而在最新政策草案中提出销售价格为同区域同类型市场商品住房售价的50%左右。
在供应对象方面，一般从户籍家庭逐步扩展到非户籍家庭。北京在政策出台时就明确要供给不少于30%比例的房源给非户籍家庭；上海则在2018年通过补充配套政策的方式将非户籍家庭纳入供应范围，供应20%左右的房源；广州非户籍家庭申请则需要符合学历、职称或技能等条件；深圳则主要面向户籍家庭供应。
总的来看，共有产权房主要针对购房的中端需求，能买共有产权房的人群大多是城市中买商品房负担较重的老市民，或者新市民中的高端人才群体，基本上可以看作是商品房的减配版。
然而，尽管共有产权房在价格上具有一定的优势，但它也存在一些不足之处。首先，在交易封闭流转的城市中，共有产权房不能上市成为商品房，未来只能卖给有同样资质的购房者。对于改善家庭来说，这显然是一个很大的问题。其次，大部分共有产权房的区位环境配套比较差，一般位于城市近郊，而且供应量会比较小。此外，共有产权房的限购门槛也相对较高，大部分城市都有本市户籍，或者人才导向的规定。
综上所述，对于10年内没有置换房屋需求的刚需家庭来说，共有产权房是一个不错的选择。但对于投资者来说，由于交易周期长，且收益会受到相关部门监管，风险高不稳定，建议谨慎考虑。在允许上市交易的城市中，热门区域的、位置好的、城区的共有产权房值得购买，或者说越贵的共有产权房越值得购买。偏远地区还要看未来规划到底如何，有没有学校，交通环境如何，一般来说不建议投资。
